南阳房企高地价之战！

沉寂了大半年的南阳因集中供地再次出现在众多房企的“蛋糕盘”中，对比房企前期拿地的市场咨询热潮，后期的 “土拍战况出人意料，年度大戏首战失利”，更加的凸显了现在南阳所面临的困境。

土拍失利的种种原因已经在上篇文章说到过，其中不得不再重复提一下目前房企正在面临的困境之一：高地价带来的“痛”。略微分析之下，就能大概明白这次房企拿地如此谨慎的原因了。

2021年前南阳由于有意控制土地供应节奏，加上全国楼市热度传导，土地热度上升；且18年伴随企业下沉三四线，城市基本面良好的南阳同样迎来企业进驻高峰期，一度推高土地溢价，楼板价的进一步上扬。而这个过程期间，南阳高地价频出，也促就了目前的局势和房企面临的困境：高地价带来的“痛”，不得不拿地谨慎。

梳理了一下2018年以来地价、楼面价较高的地块，见下表：

▲

南阳市区2018年-2020年典型住宅用地

来源：南阳市公共资源交易中心

高地价屡见不鲜，然而当市场已然处于“断崖”：房价上涨动力不足、客户观望情绪加重、利润空间有限等情况，房企才正视了高地价带来的“痛”。

就拿2020年成交的三宗典型地块来说（开发商：正弘、碧桂园、金科），楼面价在约4368-4640元/㎡，地价约641-1083万元/亩，这么高的土地价格，可见当时的开发商多看好南阳。而现在再看白河南的正弘熙悦高层房价约9200元/㎡，中心城区的碧桂园南都府首开高层房价约11000-12000元/㎡，示范区的绿都金科观天下首开小高层房价约10500元/㎡。

大家都知道，房价的组成主要有以下几个方面：土地成本+建安成本+综合成本（含融资成本）+税费+利润。

而其中的占比大头，也就是比较重要的部分是前两项，土地成本和建安成本。

举个例子，看一下正弘，房价约9200元/㎡，土地成本的楼面价约4531元/㎡+每平方小几千的建安成本，已经在利润的边缘了。正弘为什么如此，因为南阳市场的大环境下，品牌实力除外，价格战已经打响。想要卖得快、卖的好、快速回笼资金，可以说是不得已而为之。

▲

南阳市区典型项目位置示意图 

幡然醒悟的房企预期转变，拒绝高地价拿地。

2021年的南阳，土拍工作基本上围绕着问题地块补票、定向地块开发而进行，楼市土拍不温不火。而集中供地的出现，打破了这一平淡，将南阳市场的矛盾表演的淋漓尽致，加上调控政策的收紧，房企不再愿意被迫前行。

二十年前，买房子为了住。

你在房子上想赚钱，别人肯定让你出门带脑子！

现在买房子单纯为了住，别人笑你出门没带脑子！

你买房子，选一处鎏金地段、择一栋高阶好房，看重未来的发展潜力。更何况带着几百上千员工吃饭的房企，利润是其重中之重的考量，房企的预期转变，拒绝高地价拿地也在情理之中。

不积跬步无以至千里，不积小流无以成江海。愿南阳与时俱进，与我们共勉。

作者：贾永放

城市研究事业部

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